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根据深圳官方统计资料，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计37.74万栋，大约4亿平方米，大约占到深圳市总建筑面积的一半。2009年5月通过的《处置要求》对农村历史遗留违章建筑规定了证实产权、依法拆毁或者充公、临时用于等处理方式，但这部实施许久却没转入实行阶段的《处置要求》也让外界猜测深圳的历史遗留违章建筑处置远比想象中简单。2012年8月实施的《暂行措施》规定：原农村集体经济的组织继受单位不应作为唯一的土地确权主体，由村集体去处置土地上建筑物的涉及权益。这获释的一个信号是政府与集体对话，其背后的逻辑是：通过利益均享的方式来前进土地确权工作。

深圳第二次土地改革大幕正在徐徐进行今年5月取得国家发改委的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下全称《方案》）有如尚方宝剑，正在指导探路者披荆斩棘。今年8月实施、已实行2个月的另一纸文件如同其这段话，在较慢烘烤中获释着土地改革方案的新信号。

8月，深圳实施了《关于强化和改良城市更新实行工作的暂行措施》（以下全称《暂行措施》），在历史用地确权和处理方面使用这样的原则：原农村集体经济的组织继受单位不应作为唯一的土地确权主体，这意味著如果这一原则广泛和不断扩大使用，那么在小产权房以违章建筑形式不存在的深圳，村集体将沦为垫在政府和违章建筑权利人之间的中间人，政府只跟村集体确权，而由村集体去处置土地上建筑物的涉及权益。一名官员形容土地改革是中央给与深圳土地制度上先行先试的权利，而《暂行措施》则被外界解读为深圳市政府的一种放权和让坐落于市场解决问题权益分配。如果这样一种原则和方法不断扩大，政府、村集体乃至开发商都似乎深信其出，深圳城中村土地二次开发也以求公里/小时，但批评声却回应，这否意味著政府把违章建筑处置的行政管理关系变性为村集体与违章建筑者的民事关系，虽防止了政府与小产权房业主的付出代价，却也将遭遇种种法律困境和难题。悬而未决的剑2009年的这一文件是深圳迄今为止对于违法建筑确权和处置尤为具体的一个表态，但直到今日仍然没继续执行，最有可能的猜测就是深圳违章建筑处置远比想象中简单。

港人黄生（化名）意味著可以算是是深圳城中村中的一个地主。从西乡大道拐进固戍村，七拐八拐后，之后看到一栋栋握手楼林立的城中村，待到车辆无法再行前进时，靠边停下来，沿上坡路回头几步之后回到黄生的家，这是一栋低7层的民房。

黄生和他的妻子住在这栋楼的顶层，从顶层望见，村里剩是这种农民房，慢慢都低过朱生家的楼，这两年这种房子越建越高了，黄生说道。楼道里，每层住户都对黄生十分客气，原因乃是黄生是他们的房东，而这样的房子黄生有10栋。曾几何时，黄生名下上万平方米的物业解决问题和确保了一些来浅建设者的居住于难题。

如今，深圳可建设用地短缺，城市要发展，政府急需土地的二次开发获释城市升级的空间，黄生所享有的这些农民房就出了深圳无法跨过的难题。土地改革？没听说过，跟我有什么关系。黄生在家里向记者展出着他当初买地的收据。

在黄生显然，这些十数年前其向固戍原村民买地的收据就已充分证明这些地和房子归属于他，而不在乎这些房子是不是那一纸房产证。香港人黄生从上世纪80年代末开始之后在固戍买地建房，从原村民手里卖那种100平方米左右的宅基地，那个时候很低廉，买了之后竣工房子，先后买了差不多10块，也就辟了10栋房子，如今，黄生每月仅有收租就有几万元，保持着衣食无忧的生活。

港人来浅建房曾多次成就了无数发家史，深圳有土地借钱的原村民和有钱人没有房子的香港人融合在一起，在深圳的原村集体土地上建起一栋栋民房，后来不仅限于港人，外地人也带着资本涌进，可谓了深圳数以万计的农民房和违建房。不仅原村民辟，外地人辟，在被从农村赶入城市当中丧失了土地收益的各个村股份公司也不符合于原先的经济模式而开始辟统建楼，从种地到种房子收租，沦为各个村做经济的少见方式。

在通俗的称呼里，这些非商品房的房子都被称作小产权房，而在深圳，这类房子大多被称作历史遗留违法建筑。对于官方而言，当年不曾遏止寄居的违法建筑、加建、抢建在客观上解决问题了城市发展中移民人口的住房问题，违章建筑实质上替换或相等于廉租房以及保障房的用途，但时至今日，再一积重难返。据深圳官方统计资料，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计约37.74万栋，大约4亿平方米，大约占到深圳市总建筑面积的一半。

通俗而言的深圳违章建筑一般还包括几种：一是村集体的组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，也称之为农民房；一般武断概念的小产权房则科第三类，即指外来开发商出售村里的原村集体用地，予以合法报建申请而建设并出售的房屋。5月25日，深圳土地改革《方案》取得国家发改委，深圳土地改革启动，其中前进原农村土地确权的字眼则引发外界对于深圳小产权房将分类确权的猜测。事实上，深圳早就有了对于小产权房分类确权的最权威和清晰的政策文件。

2009年5月，深圳通过《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处置要求》（以下全称《处置要求》），其中对于农村城市化历史遗留违法建筑规定了证实产权、依法拆毁或充公、临时用于等处理方式，但证实产权的条件、惩处和补收地价款的标准与程序、办理初始注册的条件与程序等具体办法尚能不具体。2009年的这一文件是深圳迄今为止对于违法建筑确权和处置尤为具体的一个表态。广东信荣律师事务所主任、深圳律师协会房地产与建设工程法律专委会委员张茂荣告诉他记者，《处置要求》发布后，直到现在，实施办法和配套措施仍然没实施，没实行或实行不成功或是其他原因，当真没继续执行。

这部实施许久仍然没转入实行阶段的《处置要求》，也让外界猜测深圳的历史遗留违章建筑处置远比想象中简单。违章建筑处置政策发生变化这一《暂行措施》透漏出来的信息是，2009年深圳的政策再次发生了变化。

张茂荣指出，按照以前的办法，违章建筑确权的标准早已很具体了，按照现在的众说纷纭，违章建筑确权的权力实质上给与了村集体。港人黄生在2009年《处置要求》发布和实行后的违法建筑普查和注册工作中，为自己的房产做到了注册，他特地拿走注册的回执给记者看，报以其所享有的房产和那些近几年抢建和违章建筑的房产有所不同。

在其概念里，做到了注册的房子大自然距离合法更加将近一步，甚至在或许上早已是被配置文件的合法。在2009年的《处置要求》中，只有那些不存在安全隐患，闲置已征并转国有土地、农田、水源地、公共道路等的违法建筑才必须拆毁或充公，那些经普查记录合乎证实产权条件的，将在惩处和补收地价款后办理初始注册，核准房地产证。现在深圳处置违法建筑的这一政策或许再次发生了变化。张茂荣所说的变化是，2012年8月21日深圳实施的《暂行措施》规定，已划入城市更新、未征转或未补偿、用地申请不仅有、不道德再次发生在2007年6月30日以前的历史用地，原农村集体经济的组织继受单位（即村集体）不应作为唯一的土地确权主体。

如《暂行措施》的这一原则土地确权主体将不能是村集体不断扩大至深圳历史遗留违法建筑的处置上，则意味著小产权房业主如时逢房屋征税或更新改造，政府将只和村集体来讲，业主不能和村集体自行理顺经济权益关系，对业主来说似乎是个有利的消息。深圳市规划国土委主任王幼鹏在《暂行措施》发布会上回应，这些历史用地的实际占据人有可能还包括原农村集体经济的组织继受单位、原村民及非原村民等，甚至早已过多次转卖，但既然处理用地归属于并未签定征伐（并转）地协议或已签定征伐（并转）地协议但并未展开补偿的用地，且用地处理以完备土地征伐（并转）申请为前提，原农村集体经济的组织继受单位（即村集体）就不应作为唯一的土地确权主体。

村里很多地名义上都是原村民的，但实质上中间转卖交易的很多。南山区某城中村村股份公司董事长告诉他记者：在上世纪90年代，港人来村里买地都说道是村里某某的兄弟姐妹，然后借钱建房再行分配部分给他，这么多年又大大地转手和交易，有些村里也说不清楚。《暂行措施》获释的信号就是，只容许政府与集体对话，不接纳违法建筑的各种业主。综合开发商研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁指出，政府是在试水这一政策，这样才能理顺关系，才有对话的主体，才能让原有改为项目尽快实施，也才能构建土地的二次开发。

深圳市城市更新筹办副主任谭权透漏，《暂行措施》这一原则背后的逻辑是：通过利益均享的方式来前进土地确权工作。但这一文件是一个暂行措施，否不会扩大范围要看深圳城市更新进展情况和深圳全市土地确权工作的工程进度。

现实中却可以看见这一逻辑早已在使用。在深圳南山区蛇口渔业一村，开发商与村股份合作公司合作原有改为，开发商向商品房业主和私房业主分别班车征地补偿条件，而当初出售集资房的小业主和外来出售享有土地的大业主则没过于多话语权。深圳违章建筑处置的政策再次发生了变化。张茂荣指出，按照以前的办法，违章建筑确权的标准早已很具体了，按照现在的众说纷纭，违章建筑确权的权利实质上给与了村集体。

新的措施意欲解法顽疾2009年发售的《深圳市城市更新办法》奠定了政府引领，市场主导的原则。实行两年来，市场主导的模式为深圳公里/小时不少，此次《暂行措施》的实施，则是更进一步解决问题妨碍深圳展开城市更新的顽疾。然而，意味着确权还不是涉及各方尤为急迫的市场需求。

按照深圳官方的说明，深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改建，农村集体土地已改以国有，而正是因为这一占地面积性质的有所不同，官方指出，深圳农村城市化过程中遗留的违法建筑与国土资源部文件所称的小产权房不存在本质区别。常务副市长吕锐锋多次公开发表特别强调，深圳没小产权房，只有原农村集体经济的组织修建的不合法、不规范的统建楼，以及一些非法房地产，此类建筑应当看作深圳的历史遗留问题。不过，土地性质的有所不同并无法协助深圳挣脱土地确权难题。深圳几经多年的土地灰色研发，土地历经易主其权益归属于显然简单。

市规划国土委副总规划师黄伟文告诉他记者，在深圳边陲的新的羌社区，11平方公里的土地上就有审批地块、非收地块、军事用地、并未做到方案地块等9种地权属性，复杂性相比之下远超过主管部门的预期，而这完全是深圳城中村的广泛现状。深圳违建房有历史原因，有市场需求的原因，再加其数量可观，清扫一起比较复杂。张茂荣指出，政府处置违建房将面对平稳的问题，实施这么多政策还是没有搞清楚，正是源自背后简单的利益关系和妨碍。

对于深圳违建房业主而言，房子能无法确权并不是他们最关心的问题，给我的房子确权，我还要递一笔钱，而且确权后还是无法交易的绿本房产证。只要不拆卸我的房子，确不确权对房租收益没任何影响，一位原村民告诉他记者。违建房业主确实介意的是，这些予以法律几乎接纳的房子在土地二次开发中能无法取得土地的电子货币收益。

就在几年间，深圳岗厦村、蔡屋围等老村新的研发，一夜间问世了数十名亿万富翁。比起于城市发展土地增值的几何级快速增长，房屋能否确权意味着是取得土地增值收益的敲门砖，官方注目的是，土地确权及违章问题处置之后，土地以求二次开发和转入光阴以减轻深圳可可供研发的土地早已少之又少的难题。

目前显然，城市更新沦为解决问题这一难题最有效率的一种方式。深圳土地改革方案中具体将充分发挥市场在土地资源配置中的基础性起到，完善土地收益分配调节机制和强化土地节约集约利用，创意土地二次开发利用机制作为改革重点，而深圳土地的二次开发在实践中回头得更远。2009年发售的《深圳市城市更新办法》奠定了政府引领，市场主导的原则。实行两年来，市场主导的模式为深圳公里/小时不少，此次《暂行措施》的实施，则是更进一步解决问题妨碍深圳展开城市更新的顽疾。

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